Как владелец акций, вы можете защитить свои права от недобросовестного арендатора земли

В связи с мораторием на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения, большая часть земли фермеров, создает свой Банк земель, пребывает в аренду.

Каждый год агрохолдинги расширяют свой Банк земли в среднем на 30%. Чтобы увеличить и сохранить свой Банк земель, фермеры часто приходится бороться с недобросовестной конкуренцией и отставать свои права в суде.

Классический риск потери права аренды земли определены давно. Из недействительности сделок аренды и до затягивании процесса регистрации права аренды в реестре вещных прав.

Договор аренды

Обязанности сторон в договоре аренды земли определены в Законе Украины "Об аренде земли" и непосредственно положений заключенного между сторонами договора.

Практически каждый договор аренды земли, указаны в качестве обязанности арендатора, в том числе: соблюдение севооборота, сохранение плодородия почв, использование современных технологий, принятия мер для уменьшения технологического воздействия земли, инвестиции в развитие и модернизацию мелиоративных систем и объектов инженерной инфраструктуры.

Следует отметить, что термин "севооборот" находится почти во всех специальных законов по вопросу землепользования, в частности Земельного кодекса Украины, закона Украины "О землеустройстве", "об аренде земли", "Об охране земель", постановление КМУ "Об утверждении нормативов оптимального соотношения культур в севообороте в разных природных ресурсов и сельского хозяйства регионов".

Что такое севооборот? Как это необходимо для поддержания плодородия почвы? И чем грозит аграриям не выполнение этих обязательств?

И, самое главное, как эти понятия-это желание арендатора получить максимальную отдачу от передал во временное пользование земли, с одной стороны, и желание владельца получить после окончания срока аренды участок массива, способного в будущем стать конкурентоспособным и пользуется большим спросом, с другой стороны?

Эти вопросы напрямую зависят от долгосрочности и серьезности фермер осуществления уставной деятельности. Если на суше актива есть большие и стратегических целей, арендатор не в меньшей степени, чем владелец заинтересован в максимизации уровня продуктивности земель, предотвращение распространения болезней, вредителей, сорняков — и именно эти цели и преследует севооборот. В экономической деятельности на основе интеграции инвестиций, в том числе, в виде современных технологий, необходимых для проведения сельскохозяйственных культур, урожая, соблюдение требований экологической безопасности и т. д. — что является одним из ключевых факторов для обеспечения, в частности, в области конкуренции, цены производства.

От фермера, который не имеет долгосрочных планов деятельности сельскохозяйственных, чувствует, что в ближайшее время будет вытеснен с рынка или просто намерение агрессивного повышения прибыльности вашей компании — не видит необходимости, чтобы обеспечить максимальную безопасность актива, использовать его рационально и тщательно, чтобы предотвратить истощение почвы.

Споры

Очевидно, инструмент для защиты интересов владельца, переданной в аренду земли во втором случае, есть требование о расторжении договора в связи с существенными нарушениями его условий.

Факты нарушения обязательств, в конфликтах такого типа могут состоять из:

- показания свидетелей;

- действия, производимые в момент выявления нарушения, с обязательным участием в составе комиссии представителей местных органов власти, компетентных организаций и учреждений, общественности;

- экспертных заключений, доказательств о снижении уровня плодородия почвы, деградации земель, ущерб окружающей среде и арендованному земельному участку, в частности, и др.

Ярким примером такой ситуации является строка судебных решений, по делу № 173/527/14-c по иску собственника земли, арендатора (юридическое лицо), чья деятельность заключается в ежегодном (в течение пяти лет) выращивания подсолнечника. В соответствии с условиями ротации культур в повторных посевах этой культуры может вернуть до 7-8 лет. В результате судебного разбирательства были установлены факты критического состояния почвы земли матрицы, которые легли в основу решения суда, оставленного в силе результаты проверки апелляции.

Кроме того, некоторые примеры расторжения договоров аренды земли в связи с нарушением арендатором требований закона и договорных обязательств в отношении формы землепользования и условий их надлежащего сохранения, можно считать, что судебные решения Верховного Суда Украины от 20 января 2016 по 3 февраля 2016 года по делам № 6-1998цс15 и № 6?1999цс15 соответственно.

В соответствии с правовой позиции Верховного Суда, содержащейся в постановлении по делу № 6-1998цс15, установление фактов нарушения условий договора аренды земли, в части надлежащего использования и хранения Прокат, потому что был нарушен режим использования земли, вызывающие плохое и залеснение земли матрицы, что является основанием для расторжения договора аренды.

Необходимо отметить, что нарушения не было, в связи с нарушением арендатором обязательств по выплате арендной платы, но, тем не менее, на мой взгляд, каждая из этих нарушений по отдельности может быть достаточным основанием для удовлетворения требований Истца.

Выводы

В итоге, несмотря на некоторую декларативность, по мнению многих арендаторов, надлежащего исполнения вышеуказанных обязательств, а в последнее время выходит на первый план, наравне с символических обязательств в качестве оплаты арендной платы.

Имея это в виду фермеров, которые хотят, чтобы доступной земельный Банк, необходимо обратить особое внимание на анализ состояния выполнения своих договорных обязательств и, как следствие, принять меры для снижения риска возникновения спора и передачи его на рассмотрение в суд.

На мой взгляд, вероятность, что в ближайшем будущем подобные споры имеют значительный удельный вес в общем массиве земельных споров, рассматриваемых в судах Украины.

Категория: Автоновости